Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le rapport de l’enquête publique sur le plan local d’urbanisme peut être téléchargé à l’adresse :
http://www.bordeaux-metropole.fr/Vivre-habiter/Construire-et-renover/Plan-local-d-urbanisme-PLU/Le-PLU-3.1

Extraits du livre  » Economie du bien commun  » de Jean TIROLE – Prix Nobel d’Economie

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Une idée sur laquelle tous les économistes s’accorderont, quelle que soit leur attitude vis-à-vis de la redistribution, est que les inégalités n’ont pas toutes le même statut. Une richesse acquise en créant de la valeur pour la société n’est pas équivalente à une autre richesse provenant d’une rente de situation. Par exemple, un facteur très important de l’accroissement des inégalités de richesse dans beaucoup de pays est l’accroissement de la rente foncière. Mais un propriétaire foncier, contrairement à l’inventeur d’un nouveau traitement contre le cancer, ne crée pas de la valeur pour la société. Cet accroissement de l’inégalité aurait pu être en partie évité, d’une part en taxant les plus-values immobilières, et d’autre part en n’utilisant pas les plans locaux d’urbanisme afin de restreindre la construction dans les centres villes et accroître la rente foncière.

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Dans le domaine du logement encore, les aides au logement sont de facto le premier outil redistributif en France. Leur montant atteignait 17 milliards en 2013, nettement plus que le revenu de solidarité active (RSA) et la prime pour l’emploi (PPE) cumulés (et aujourd’hui fusionnés). Or, ces aides ont contribué à l’inflation des loyers, l’offre locative n’ayant pas suivi parce qu’on protège la rente foncière et qu’on limite les constructions en hauteur dans les grandes villes là où elles seraient possibles. C’est une bonne nouvelle pour les bailleurs dont les revenus progressent grâce aux aides, mais ce n’est bien sûr pas le public visé. Les aides au logement, puissant outil réputé redistributif, ne profitent que peu à leurs destinataires et impliquent un coût élevé pour les dépenses publiques, au détriment d’autres usages de ces fonds publics.

 

Les observations que l’association a formulées sur le registre de l’enquête publique sont reportées en rouge en bas de cette page.

En vous rendant dans notre espace de téléchargement, vous trouverez l’index communal pour connaître tout ce qui concerne Le Taillan Médoc dans le PLU.

Vous souhaitez découvrir ce que le PLU prescrit pour votre parcelle. Voici comment faire.

Vous pouvez dans un premier temps télécharger le plan de zonage et repérer votre parcelle.

Vous connaîtrez ainsi dans quelle zone elle se situe, et si elle est concernée par les dispositions reportées ci-après concernant le Quartier du Stade. Si nécessaire, vous pouvez télécharger le règlement de la zone. L’article 2.2 du règlement est en général le plus contraignant.

Si vous avez besoin d’aide, vous pouvez prendre contact avec notre association.  Un spécialiste de l’association vous appellera pour vous renseigner.

Dispositions du PLU concernant le Quartier du Stade

1. Emplacements réservés de voirie

  • P69 – avenue de Soulac : 16m et un giratoire supplémentaire
  • P206 – avenue de la Boétie : 16m
  • S33 et T1856 – allée de Curé : 12m et 8m
  • S34 et T149 – avenue du Stade : 20m et 12m
  • S36 – avenue de Mathyadeux : 16m
  • T136 – chemin de Jau : 10m et 12m
  • T137 – allée du Sergent : 12m et 9m
  • T139 – voie nouvelle entre Cante Cric et Curé : 10m
  • T1845 – chemin de Cassenore : 10m
  • T1847 – chemin du Foin : 12m
  • T1848 – chemin du Puy du Luc : 14m
  • T1849 – chemin de la Lagune Plate : 11m
  • T1852 – chemin du Petit Hontane : 16m et 12m
  • T1853 – rue de Plein Soleil : 10m
  • T1855 – voie nouvelle entre Stade et Soulac : 16m
  • T1859 – nouvelle impasse à partir de Curé : 8m
  • T2018 – chemin de Calavet : 10m
  • T2053 – chemin de Cante Cric : 10m

2. Emplacement réservé de superstructure

  • 7.20 – extension du stade sur 5.155 m2

3. Emplacement réservé de localisation

  • V.103 – liaison partagée à partir des Grives

4. Marges de recul

  • avenue de la Boétie : 3m
  • allée du Sergent : 15m
  • avenue de Soulac : 50m

5. Servitudes de mixité sociale : minimum de 50% de logement locatif social

  • SMS248 – Hontane
  • SMS253 – allée des Fleurs
  • SMS256 et SMS257 – avenue du Stade
  • SMS343 – avenue de Soulac

6. Arbres protégés

  • 136 – chêne à la Landotte
  • 208 – 2 chênes et 1 pin parasol au domaine de Hontane
  • 213 – 5 platanes allée de Curé
  • 214 – chêne 9 allée des Fleurs
  • 215 – peuplier et pin maritime allée de Trotelle et chêne allée de Curé
  • 216 – copalme et pin parasol rue de Moulis
  • 217 – peuplier 37 chemin de Mathyadeux
  • 218 – pin parasol 6 rue Pomeys
  • 221 – 2 chênes et 1 pin avenue de la Boétie
  • 222 – pin parasol avenue de Soulac
  • 223 – 7 chênes avenue du Stade
  • 224 – 9 charmes et 3 pins parasol rue de Calavet
  • 235 – micocoulier avenue du Stade

7. Prescriptions paysagères

  • B2244 – protection de la maison bourgeoise à l’extrémité de l’allée de Curé
  • B3316 – protection de la maison rue de Plein Soleil
  • B8151 – protection du puits de Jau
  • C1009 – protection du bois de la Landotte
  • P2241 – protection de sites présentant des caractéristiques à valoriser dans l’aménagement paysager
  • des futurs projets
  • P3267 – protection des masses boisées en coeurs d’ilots
  • P3411 – protection de la végétalisation des devants de parcelles et de l’espace public

8. Espaces boisés classés

De nombreuses parcelles sont concernées par des espaces boisés classés :

  • avenue de la Boétie,
  • avenue du Stade,
  • chemin de Mathyadeux,
  • rue de Calavet,
  • avenue de Soulac,
  • chemin du Petit Hontane,
  • chemin de Cassenore,
  • chemin de la Lagune Plate.

L’attention des adhérents est attirée sur l’évolution probable de la structure de la population de la commune dans les 20 à 30 ans qui viennent. Cette évolution, qui risque d’aboutir à une baisse du prix des maisons de l’ordre de 40 % à 50 %, résultera des dispositions suivantes du PLU 3.1 :

      • les servitudes de mixité sociale,
      • les zones à urbaniser et les réserves foncières,
      • les suffixes L30 ou L35 des zones urbaines.

1 – Les servitudes de mixité sociale

Relativement à la population, les servitudes de mixité sociale sont beaucoup plus nombreuses au Taillan Médoc que dans la plupart des autres communes de Bordeaux Métropole.

Il y a 20 servitudes de mixité sociale au Taillan Médoc, alors qu’il n’y en a que 3 à Bassens, 19 à Blanquefort, 11 à Bruges, 1 à Carbon Blanc, 4 à Floirac, 11 à Gradignan, 6 au Bouscat, 11 au Haillan, 20 à Mérignac, 16 à Pessac, 6 à Saint Aubin de Médoc, 19 à Saint Médard en Jalles, 1 à Talence et 4 à Villenave d’Ornon.

Dans les servitudes de mixité sociale, il doit y avoir un certain pourcentage minimum de la superficie construite affectée au logement social. Deux types de logement social sont prévus : le logement locatif et le logement en accession.

Certaines communes de Bordeaux Métropole ont prévu du logement en accession dans plusieurs servitudes. Ainsi par exemple, à Pessac, sur les 16 servitudes, 6 accueilleront du logement en accession avec des pourcentages variant de 50 % à 100 %, 6 accueilleront du logement locatif avec des pourcentages variant de 50 % à 80 %, et 4 accueilleront à la fois du logement en accession (10 % à 20 %) et du logement locatif (40 % à 60 %).

Au Taillan Médoc, les 20 servitudes ne prévoient que du logement locatif social avec un pourcentage minimum de 50 %.

2 – Les zones à urbaniser et les réserves foncières

Le PLU 3.1 comprend, au Taillan Médoc, des zones à urbaniser AU3 dans le secteur du Chai et dans le secteur de Gelés.

Les zones AU3 du secteur du Chai sont destinées à accueillir des logements pour réinstaller des personnes qui vivent dans un habitat précaire.

Dans les zones AU3 du secteur de Gelés, la taille minimum d’opération est fixée à 5.000 m2 ou 10.000 m2, et chaque opération devra comprendre au moins 35 % de la surface réservée au logement locatif social.

Les secteurs de Cassenore et du Puy du Luc sont classés en zone naturelle. Ce classement n’est que provisoire. Ces secteurs constituent en fait des réserves foncières comme le montrent les emplacements réservés pour l’élargissement des voies et les grands terrains acquis par les bailleurs sociaux Clairsienne et Gironde Habitat.

3 – Les suffixes L30 ou L35 des zones urbaines

Toutes les zones urbaines du Taillan Médoc comportent le suffixe L30 ou L35.

Ceci signifie que, dans toutes ces zones, pour toutes les opérations de plus de 2.000 m2 de plancher, il devra y avoir au minimum 30 % ou 35 % de la superficie réservée au logement locatif social.

M. BETI rappelle enfin que la population du Taillan Médoc comprend un pourcentage élevé de retraités. Il s’agit souvent de ménages modestes qui ont travaillé à deux toute leur vie pour acheter le petit pavillon où ils jouissent paisiblement de leur retraite. Les statistiques sur l’habitat social au Taillan Médoc ignorent ce phénomène, et c’est donc à tort que la commune apparaît comme comportant peu de logements sociaux.

Observations de l’association annexées au registre d’enquête

  1. Le projet de plan local d’urbanisme (PLU 3.1)

Le sous-quartier Cassenore – Puy du Luc est dénommé ci-après CPL.

Antérieurement au PLU de 2006, CPL était classé en zone UE avec un coefficient d’occupation des sols de 0,40.

Dans le PLU de 2006, actuellement en vigueur, CPL est classé en zones 2AUm4 et 1Au4UPm.

Dans l’étude d’aménagement de la CUB de juillet 2007, il était prévu d’urbaniser CPL avec environ 830 logements, notamment des logements sociaux.

Dans le PLU 3.1, CPL est classé en zones Ng et Nf. Le projet de 2007 n’est plus prévu, mais il reste toujours possible.

En effet, les parcelles de CPL étant rendues inconstructibles par le PLU 3.1, un PLU ultérieur pourra toujours prévoir de récupérer ces parcelles pour y réaliser plusieurs centaines de logements.

A cet égard, il est important d’observer que Bordeaux-Métropole n’envisage pas de revendre les parcelles préemptées dans CPL, et que l’élargissement prévu du chemin du Puy du Luc à 14m n’est pas du tout justifié au regard du classement des parcelles riveraines en zone Ng

Les propriétaires du Quartier du Stade adhérents de l’association sont opposés à ce que dans une dizaine d’années CPL soit classée en zone AU3, comme le PLU 3.1 classe actuellement des parcelles situées de part et d’autre du chemin du Four à Chaux et du chemin de Gelès. Dans cette zone AU3, l’emprise bâtie peut atteindre 40% ou même 45 %, et la hauteur totale peut atteindre 18m ou même 24m.

L’association demande que le PLU 3.1 empêche définitivement la construction de plusieurs centaines de logements. Dans ce but, et à l’image de ce qu’a obtenu le maire de Saint-Aubin de Médoc avec la zone AU17 pour le quartier des Vignes, l’association demande que CPL soit classé dans une zone AU19 à créer.

L’association demande à être associée à la rédaction du règlement et à la définition du périmètre de cette nouvelle zone AU19. Ce périmètre devrait être étendu à toutes les parcelles du Quartier du Stade classées par le PLU 3.1 en zone naturelle, alors même qu’elles figurent dans l’enveloppe urbaine du SCOT.

Dans cette zone, l’emprise bâtie serait plafonnée à 15 %, ce qui aurait pour effet de n’autoriser la construction que sur des parcelles d’au moins 1.500 m2.

Outre l’objectif recherché d’interdire une forte urbanisation future, cette solution présente de nombreux avantages :

  • la superficie des parcelles permet de se contenter d’un assainissement individuel,
  • le faible nombre de constructions ne nécessite aucun investissement de voirie, d’autant plus que la mise en service de la déviation du Taillan Médoc supprimera le trafic parasite des véhicules qui passent par CPL pour éviter les bouchons de l’avenue de Soulac,
  • les disponibilités de la commune en locaux scolaires suffiront largement pour accueillir le petit nombre d’élèves supplémentaires induit par le faible nombre de constructions,
  • les constructions nouvelles vont augmenter le potentiel fiscal de la commune plus qu’elles n’augmenteront ses charges.

Enfin, il n’est pas logique de prévoir une largeur de 11 m pour le chemin de la Lagune Plate, alors que la largeur du chemin de Cassenore est prévue à 10 m. L’association demande de ramener de 11 m à 10 m la largeur du chemin de la Lagune Plate, et de 14 m à 12 m la largeur du chemin du Puy du Luc.

  1. Les espaces boisés classés

Les espaces boisés classés sont inconstructibles. S’ils ne se prêtent pas à une exploitation forestière, ils ne sont pas entretenus et sont laissés à l’état d’abandon.

Cette situation présente de nombreux inconvénients : prolifération de rongeurs, de rampants et d’insectes (frelons asiatiques, capricornes, termites, …), chute d’arbres, risques d’incendie, fossés non curés, inondations, eaux stagnantes, …

Si Bordeaux-Métropole veut conserver des espaces boisés classés sur des terrains qui ne se prêtent pas à une exploitation forestière, et pour éviter ces inconvénients, elle devrait les acquérir et les entretenir.

Les propriétaires du Quartier du Stade adhérents de l’association sont opposés à l’existence de ces friches urbaines, sources de nuisances et susceptibles d’être squattées.

L’association demande la suppression des espaces boisés classés sur toutes les parcelles du Quartier du Stade figurant dans l’enveloppe urbaine du SCOT que Bordeaux-Métropole ne s’engage pas à acquérir.

Une grande parcelle peu bâtie et bien entretenue est largement préférable à un espace boisé laissé à l’abandon sans entretien.

  1. La compatibilité avec le SCOT (schéma de cohérence territoriale de l’aire métropolitaine bordelaise)

L’article L 131-4 du code de l’urbanisme prescrit que le PLU doit être compatible avec le SCOT.

A titre de référence, il peut être cité l’arrêt du Conseil d’Etat n° 372531 du 9 novembre 2015 qui a annulé l’approbation du PLU de Porto-Vecchio.

Sur la seule commune du Taillan Médoc, sans même parler des autres communes de Bordeaux-Métropole, le PLU 3.1 comporte de nombreuses dispositions qui ne sont pas compatibles avec le SCOT.

3-1 – Zone Nf

Cette zone déborde largement sur l’enveloppe urbaine au niveau du chemin de Cassenore.

3-2 – Zone Ag près du passage supérieur de la route de Lacanau

Cette zone déborde sur l’enveloppe urbaine

3-3 – Zone Nb au Sud de la route de Lacanau

Cette zone ne différencie pas le terroir viticole à préserver

3-4 – Zone Ag au Sud de l’avenue de la Dame Blanche

Cette zone correspondant au terroir viticole du SCOT englobe deux secteurs du socle agricole, naturel et forestier à préserver. L’excroissance Ouest a été raccourcie.

3-5 – Zone Ng entre l’avenue de Braude et l’avenue de la Dame Blanche

Cette zone recouvre une partie du terroir viticole à préserver.

3-6 – Zone Ag entre l’avenue de Braude et l’avenue de la Dame Blanche

Le Nord de cette zone déborde en deux endroits sur l’enveloppe urbaine.

3-7 – Secteur de constructions isolées au Nord de l’avenue de Braude

Une petite partie Sud de ce secteur a été classée en zone UM20, et le reste en UM29.

3-8 – Zone Ng du chemin de Jean d’Arsac

Cette zone déborde sur l’enveloppe urbaine.

3-9 – Quartier Cassenore – Puy du Luc

Ce quartier a été classé en zone Ng, alors qu’il est dans l’enveloppe urbaine du SCOT.

3-10 – Secteur de constructions isolées en limite Nord de la commune

Ce secteur a été classé en zone UM38. Cette zone déborde au Sud-Ouest sur l’enveloppe urbaine.

3-11 – Chemin de Mathyadeux – Partie du socle agricole, naturel et forestier à préserver

Le contour de cette partie n’est pas bien repris dans la zone Ng.

  1. Les secteurs de constructions isolées du SCOT

En page 78 du rapport principal du SCOT, le paragraphe « Encadrer l’évolution des secteurs de constructions isolées » est ainsi rédigé :

 » En dehors des enveloppes urbaines, les secteurs de constructions isolées ne sont pas destinés à accueillir du développement urbain. A ce titre, dans les secteurs déjà occupés, la gestion du tissu existant doit se faire de façon limitée, dans un objectif de structuration urbaine (comme par exemple le comblement de dents creuses dans un hameau et l’organisation d’ensembles d’habitations isolées), ou pour faciliter la sédentarisation par des conditions d’accueil décentes, et ce au regard des contraintes d’assainissement et des enjeux environnementaux. « 

Sur la commune du Taillan Médoc, le SCOT a délimité quatre secteurs de constructions isolées.

4-1 – Le secteur de constructions isolées en limite Nord de la commune

Ce secteur est classé en zone UM38. L’espace en pleine terre doit être supérieur ou égal à 80 %, et la hauteur totale est limitée à 4,5 m. Le développement urbain est donc réduit comme prescrit par le SCOT.

4-2 – Le secteur de constructions isolées au Nord-Est de l’avenue de Braude

Ce secteur est classé en zone UM29. La vocation de la zone est « Tissu de lisière urbaine à dominante de maisons individuelles à forte valeur paysagère ». Cette vocation ne mentionne pas qu’il s’agit d’un secteur de constructions isolées.

L’emprise bâtie est plafonnée à 8 % et la hauteur totale est limitée à 8m. Le développement urbain est donc réduit comme prescrit par le SCOT.

4-3 – Le secteur de constructions isolées de la rue Ransinangue

Ce secteur est classé en zone UM9. La vocation de la zone est « Hameaux ».

Ce secteur est totalement coupé du centre de la commune. L’emprise bâtie est plafonnée à 50 %. Le PLU autorise donc un développement urbain incompatible avec les prescriptions du SCOT, d’autant plus que certaines parcelles sont non bâties ou peu bâties.

4-4 – Le secteur de constructions isolées au Nord de l’avenue de la Dame Blanche

Ce secteur est classé en zone UM9. La vocation de la zone est « Hameaux ».

Cette zone se trouve entre deux terroirs viticoles protégés. L’emprise bâtie est plafonnée à 50 %. Le PLU autorise donc un développement urbain incompatible avec les prescriptions du SCOT, d’autant plus que les parcelles situées à l’Ouest de la zone sont non bâties ou peu bâties.

  1. Zone UM9 de l’avenue de Braude

 L’urbanisation de cette zone ne diffère pas de celles des trois zones UM20 contiguës.

Par ailleurs, cette zone se trouve enserrée entre les trois zones UM20 précitées et deux zones Ag.

Il n’y a pas de raisons pour que les parcelles de cette zone UM9 bénéficient d’un traitement privilégié par rapport aux parcelles des zones UM20 contiguës. Or, si les zones UM20 ont une emprise bâtie plafonnée à 25 %, la zone UM9 a une emprise bâtie plafonnée à 50 %.

L’équité commande de basculer les parcelles de la zone UM9 en zone UM20.